Todo lo que necesitas saber sobre las Juntas de Vecinos

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Juntas de Vecinos todo lo que deberías de saber

Qué son las Juntas de Vecinos

Las Juntas de Vecinos son organizaciones comunitarias cuyo principal objetivo es promover el desarrollo de la comunidad, es decir, defender y velar por los intereses de los vecinos, que viven dentro una Comunidad de propietarios. La Junta de propietarios es el órgano supremo por excelencia de la comunidad. Además, se integran por todos y cada de los propietarios del edificio. A través de este órgano se delibera y se decide lo que debe de hacerse en la Comunidad de propietarios. Gracias a este tipo de órgano se pueden conocer a los vecinos, es decir, quiénes son los propietarios, qué acuerdos deben acordarse en la junta etc.

Quiénes pueden acudir a una Junta 

Normalmente a la Junta suelen acudir los titulares de la propiedad, por ejemplo si es un matrimonio, uno de los dos cónyuges, si el propietario es una persona muy mayor, suele acudir el hijo u otro familiar con la correspondiente representación. Pueden darse muchos casos, aunque lo realmente importante ya seas propietario o persona autorizada por el propietario,  es importante que acudas a las juntas de tu comunidad de vecinos.

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Desde Afisecan siempre recomendamos acudir a este tipo de reuniones de tu comunidad de propietarios. Es importante, ya que te pondrán al día sobre el estado de tu comunidad y se pueden tomar decisiones importantes con respecto a tu comunidad de vecinos. 

Si por ejemplo, deseamos acudir a la junta acompañado de terceras personas, es decir, que son ajenos a la comunidad, sean abogados, notarios, familiares etc, dicha asistencia requiere la aprobación por parte de la Junta con carácter previo al inicio del debate del orden del día.

Cuáles son las funciones de la Junta

A continuación, queremos explicarte brevemente cuáles son las funciones o competencias de la Junta de Propietarios, la puedes encontrar en la Ley de Propiedad Horizontal y son las siguientes resumidamente.

  • Nombrar y cambiar al presidente, secretario y administrador, además se deben de resolver las reclamaciones que los dueños de las viviendas, locales y otras propiedades hagan contra ellos.
  • Aprobar siempre el plan de ingresos y gastos para cada ejercicio y entregar siempre con total transparencia las cuentas de los ejercicios vencidos.
  • Aprobar a su vez los presupuesto y ejecución de obras de reparación del inmueble si fuera necesario.
  • Aprobar o reformar los estatutos.
  • Determinar las normas de régimen interior, es decir, regular el funcionamiento y uso de servicios y zonas que se comparte entre los vecinos, conocido como espacios comunes.
  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés en general para la comunidad.
competencias de la junta de propietarios

competencias de la junta de propietarios

Cuándo debe de reunirse la Junta

La Junta General Ordinaria debe de celebrarse siempre con carácter obligatorio y como mínimo una vez al año. El objetivo principal será aprobar las cuentas del ejercicio que se cierra y aprobar el presupuesto previsto para el siguiente año. La pregunta que muchos de nuestros lectores nos hacen es la siguiente: ¿Cuándo debe de reunirse la Junta, cuántas veces se deben de realizar este tipo de reuniones? Por normal general la Junta General Ordinaria será una vez al año. Pero, por otro lado la Junta General Extraordinaria se realizará: primero, cuando lo decida libremente el presidente o lo pida el 25% de los propietarios o quienes representen al menos el 25% de las cuotas de participación existentes en la comunidad. También en algunas ocasiones, puede darse el caso de que se celebren Juntas de Propietarios sin previa convocatoria y posterior citación, siempre que al comienzo de la reunión estén todos los propietarios del edificio y decidan constituirse en junta. En caso contrario, no existiría junta. Para poder reunir a los vecinos en una Junta, deben cumplirse una serie de formalidades para que los acuerdos que en ella se adopten sean válidos. Pero, no te preocupes nosotros te explicamos detalladamente cómo debe de hacerse.

Quién debe de realizar la convocatoria

El presidente de la comunidad de propietarios es quién tiene la competencia para realizar dicha convocatoria o el 25% mencionado en el anterior párrafo. Los propietarios tienen derecho a que se les explique de manera anual las cuentas del año que ya haya transcurrido y se le presente el presupuesto del ejercicio siguiente. En casos de ausencia o de imposibilidad del presidente de la comunidad, puede convocar junta el vicepresidente si la comunidad hubiera nombrado alguno. Por regla general, en todas las comunidades de vecinos existe un vicepresidente. Antes de la convocatoria el presidente debe pedir al administrador de la comunidad que prepare el plan de gastos previstos y las cuentas del año que termina. La aprobación o desaprobación será uno de los cometidos principales de la junta ordinaria.

En qué lugar se realiza la reunión

La convocatoria debe indicar el lugar donde se va a celebrar la reunión,  no obstante aconsejamos siempre a los propietarios que se reúnan, si es posible, en un lugar que se encuentre situado en el propio inmueble. En algunas comunidades de propietarios, en dónde hay muchas propiedades suele incluso alquilarse un salón de actos o un  local para realizar dicha junta, ya que no es lo mismo una comunidad de 10 propietarios que una comunidad de 200 propietarios. Si tienes alguna duda, consulta los estatutos de tu comunidad, pregunta a su presidente o administrador.

Cuál es el contenido de la convocatoria 

El contenido de la convocatoria deberá de ser el siguiente:

  • Día, hora y lugar en el cuál se celebrará la junta.
  • Orden del día, es decir, debe de enumerarse las cuestiones que van a ser objeto de debate durante dicha reunión.
  • Lista de propietarios morosos. Siempre se debe de dar a conocer los vecinos que no han pagado sus cuotas o deben parte de ellas a la comunidad.

Cómo debe de citarse a los propietarios

La convocatoria debe de ser elaborada y notificada por el administrador de la comunidad, a todos y cada uno de los propietarios. Se puede realizar de maneras diferentes. Puede ser mediante una citación personal, mediante correo certificado, si bien también se usa la publicación en el tablón de anuncios de la comunidad y el buzoneo.

Ante cualquier duda no dudes en contactar con nuestros profesionales. Afisecan cuenta con muchos años de experiencia en el sector y una amplia trayectoria profesional trabajando como administradores de fincas. 
convocatoria junta de vecinos

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Quorúm o número de vecinos necesarios 

El conocido quórum es el número necesario de propietarios que se necesitan, para que la junta de la comunidad quede constituida válidamente. Dependiendo de si se trata de primer o segunda convocatoria este quórum puede ser diferente. Para que pueda celebrarse la junta en la primera convocatoria es necesario que el quórum de la mayoría de propietarios, siempre representen la mayor parte de las cuotas de participación. Qué queremos decir con esto, que si no acuden a la reunión un número mínimo de propietarios, no puede celebrarse la reunión y se debe de esperar a la fecha y hora prevista para la segunda convocatoria. Para la segunda convocatoria no existe un quórum o exigencia de asistencia mínima para que pueda procederse a celebrar la junta.

Qué mayoría es necesaria para llegar a un acuerdo en una junta de propietarios

La Junta de Propietarios de la comunidad en la que vives puedes decidir sobre cualquier asunto que sea de su competencia. Pero, siempre deben de estar dentro de la legalidad y deben de seguirse las normas. Muchos de los acuerdos exigen su adopción por una mayoría concreta y si no se logra, el acuerdo no llegará a su fin y será descartado. A continuación, queremos explicarte cómo se cuentan los votos de los propietarios y los tipos de mayorías que existen para poder llegar a un acuerdo.

Cómo se cuentan los votos de los propietarios

Cuando se decide adoptar acuerdos en una Junta de propietarios, hay que tener en cuenta siempre dos cosas, los propietarios en si y las cuotas de participación. Además, el cómputo de las mayorías es diferente según la junta se celebre en primera o en segunda convocatoria.

Cuanto se adopten acuerdos, se deben de contar como votos favorables los de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados que una vez estén informados del acuerdo que se ha adoptado, por los que asistieron, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días. Teniendo en cuenta el quórum o recuento de votos exigido para su aprobación, se distinguen los siguientes tipos de acuerdos:

  • Por unanimidad: de todos los propietarios.
  • Por mayoría cualificada: del 60% o de los 3/5 de propietarios y cuotas.
  • Por mayoría simple: de la mitad más uno.
  • Con el voto favorable del 33% o de 1/3 de propietarios y cuotas.
Los tipos de mayorías que existen son las siguientes:

Una vez se ha terminado la Junta se debe de redactar un acta en la que se reflejen los acuerdos adoptados. A continuación, te indicamos que contenido debe de tener el Acta para que una vez concluya la Junta la puedas revisar en tu casa con total tranquilidad, ya que normalmente se entrega una copia a los propietarios.

Qué contenido debe de tener el Acta

  • Lugar, fecha y hora. Es importante siempre dejar constancia de la fecha en la cual se ha realizado la Junta.
  • Autoría de la convocatoria. Quién ha convocado la Junta.
  • Si el carácter es ordinario o extraordinario. Recordemos que como mínimo debe de realizarse una Junta anual.
  • Listado de asistentes. Deben de asistir los propietarios o terceras personas siempre previo aviso a la Junta.
  • Orden del día. Los temas que se van a tratar durante el transcurso de la Junta.
  • Acuerdos a los cuáles se han llegado.
  • Propietarios que han sido privados de ejercer su voto.

Conclusión

Si necesitas más información sobre este tema no dudes en contactar con nuestros profesionales, ya que ellos pueden ofrecerte más información sobre los derechos que tienes al ser propietario de una vivienda en una comunidad.

 

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