Todo lo que necesitas saber sobre las Juntas de Vecinos
Juntas de Vecinos todo lo que deberías de saber
Qué son las Juntas de Vecinos
Las Juntas de Vecinos son organizaciones comunitarias cuyo principal objetivo es promover el desarrollo de la comunidad, es decir, defender y velar por los intereses de los vecinos, que viven dentro una Comunidad de propietarios. La Junta de propietarios es el órgano supremo por excelencia de la comunidad. Además, se integran por todos y cada de los propietarios del edificio. A través de este órgano se delibera y se decide lo que debe de hacerse en la Comunidad de propietarios. Gracias a este tipo de órgano se pueden conocer a los vecinos, es decir, quiénes son los propietarios, qué acuerdos deben acordarse en la junta etc.
Quiénes pueden acudir a una Junta
Normalmente a la Junta suelen acudir los titulares de la propiedad, por ejemplo si es un matrimonio, uno de los dos cónyuges, si el propietario es una persona muy mayor, suele acudir el hijo u otro familiar con la correspondiente representación. Pueden darse muchos casos, aunque lo realmente importante ya seas propietario o persona autorizada por el propietario, es importante que acudas a las juntas de tu comunidad de vecinos.
Desde Afisecan siempre recomendamos acudir a este tipo de reuniones de tu comunidad de propietarios. Es importante, ya que te pondrán al día sobre el estado de tu comunidad y se pueden tomar decisiones importantes con respecto a tu comunidad de vecinos.
Si por ejemplo, deseamos acudir a la junta acompañado de terceras personas, es decir, que son ajenos a la comunidad, sean abogados, notarios, familiares etc, dicha asistencia requiere la aprobación por parte de la Junta con carácter previo al inicio del debate del orden del día.
Cuáles son las funciones de la Junta
A continuación, queremos explicarte brevemente cuáles son las funciones o competencias de la Junta de Propietarios, la puedes encontrar en la Ley de Propiedad Horizontal y son las siguientes resumidamente.
- Nombrar y cambiar al presidente, secretario y administrador, además se deben de resolver las reclamaciones que los dueños de las viviendas, locales y otras propiedades hagan contra ellos.
- Aprobar siempre el plan de ingresos y gastos para cada ejercicio y entregar siempre con total transparencia las cuentas de los ejercicios vencidos.
- Aprobar a su vez los presupuesto y ejecución de obras de reparación del inmueble si fuera necesario.
- Aprobar o reformar los estatutos.
- Determinar las normas de régimen interior, es decir, regular el funcionamiento y uso de servicios y zonas que se comparte entre los vecinos, conocido como espacios comunes.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés en general para la comunidad.
competencias de la junta de propietarios
Cuándo debe de reunirse la Junta
La Junta General Ordinaria debe de celebrarse siempre con carácter obligatorio y como mínimo una vez al año. El objetivo principal será aprobar las cuentas del ejercicio que se cierra y aprobar el presupuesto previsto para el siguiente año. La pregunta que muchos de nuestros lectores nos hacen es la siguiente: ¿Cuándo debe de reunirse la Junta, cuántas veces se deben de realizar este tipo de reuniones? Por normal general la Junta General Ordinaria será una vez al año. Pero, por otro lado la Junta General Extraordinaria se realizará: primero, cuando lo decida libremente el presidente o lo pida el 25% de los propietarios o quienes representen al menos el 25% de las cuotas de participación existentes en la comunidad. También en algunas ocasiones, puede darse el caso de que se celebren Juntas de Propietarios sin previa convocatoria y posterior citación, siempre que al comienzo de la reunión estén todos los propietarios del edificio y decidan constituirse en junta. En caso contrario, no existiría junta. Para poder reunir a los vecinos en una Junta, deben cumplirse una serie de formalidades para que los acuerdos que en ella se adopten sean válidos. Pero, no te preocupes nosotros te explicamos detalladamente cómo debe de hacerse.
Quién debe de realizar la convocatoria
El presidente de la comunidad de propietarios es quién tiene la competencia para realizar dicha convocatoria o el 25% mencionado en el anterior párrafo. Los propietarios tienen derecho a que se les explique de manera anual las cuentas del año que ya haya transcurrido y se le presente el presupuesto del ejercicio siguiente. En casos de ausencia o de imposibilidad del presidente de la comunidad, puede convocar junta el vicepresidente si la comunidad hubiera nombrado alguno. Por regla general, en todas las comunidades de vecinos existe un vicepresidente. Antes de la convocatoria el presidente debe pedir al administrador de la comunidad que prepare el plan de gastos previstos y las cuentas del año que termina. La aprobación o desaprobación será uno de los cometidos principales de la junta ordinaria.
En qué lugar se realiza la reunión
La convocatoria debe indicar el lugar donde se va a celebrar la reunión, no obstante aconsejamos siempre a los propietarios que se reúnan, si es posible, en un lugar que se encuentre situado en el propio inmueble. En algunas comunidades de propietarios, en dónde hay muchas propiedades suele incluso alquilarse un salón de actos o un local para realizar dicha junta, ya que no es lo mismo una comunidad de 10 propietarios que una comunidad de 200 propietarios. Si tienes alguna duda, consulta los estatutos de tu comunidad, pregunta a su presidente o administrador.
Cuál es el contenido de la convocatoria
El contenido de la convocatoria deberá de ser el siguiente:
- Día, hora y lugar en el cuál se celebrará la junta.
- Orden del día, es decir, debe de enumerarse las cuestiones que van a ser objeto de debate durante dicha reunión.
- Lista de propietarios morosos. Siempre se debe de dar a conocer los vecinos que no han pagado sus cuotas o deben parte de ellas a la comunidad.
Cómo debe de citarse a los propietarios
La convocatoria debe de ser elaborada y notificada por el administrador de la comunidad, a todos y cada uno de los propietarios. Se puede realizar de maneras diferentes. Puede ser mediante una citación personal, mediante correo certificado, si bien también se usa la publicación en el tablón de anuncios de la comunidad y el buzoneo.
Ante cualquier duda no dudes en contactar con nuestros profesionales. Afisecan cuenta con muchos años de experiencia en el sector y una amplia trayectoria profesional trabajando como administradores de fincas.convocatoria junta de vecinos
Quorúm o número de vecinos necesarios
El conocido quórum es el número necesario de propietarios que se necesitan, para que la junta de la comunidad quede constituida válidamente. Dependiendo de si se trata de primer o segunda convocatoria este quórum puede ser diferente. Para que pueda celebrarse la junta en la primera convocatoria es necesario que el quórum de la mayoría de propietarios, siempre representen la mayor parte de las cuotas de participación. Qué queremos decir con esto, que si no acuden a la reunión un número mínimo de propietarios, no puede celebrarse la reunión y se debe de esperar a la fecha y hora prevista para la segunda convocatoria. Para la segunda convocatoria no existe un quórum o exigencia de asistencia mínima para que pueda procederse a celebrar la junta.
Qué mayoría es necesaria para llegar a un acuerdo en una junta de propietarios
Cómo se cuentan los votos de los propietarios
Cuando se decide adoptar acuerdos en una Junta de propietarios, hay que tener en cuenta siempre dos cosas, los propietarios en si y las cuotas de participación. Además, el cómputo de las mayorías es diferente según la junta se celebre en primera o en segunda convocatoria.
Cuanto se adopten acuerdos, se deben de contar como votos favorables los de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados que una vez estén informados del acuerdo que se ha adoptado, por los que asistieron, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días. Teniendo en cuenta el quórum o recuento de votos exigido para su aprobación, se distinguen los siguientes tipos de acuerdos:
- Por unanimidad: de todos los propietarios.
- Por mayoría cualificada: del 60% o de los 3/5 de propietarios y cuotas.
- Por mayoría simple: de la mitad más uno.
- Con el voto favorable del 33% o de 1/3 de propietarios y cuotas.
Una vez se ha terminado la Junta se debe de redactar un acta en la que se reflejen los acuerdos adoptados. A continuación, te indicamos que contenido debe de tener el Acta para que una vez concluya la Junta la puedas revisar en tu casa con total tranquilidad, ya que normalmente se entrega una copia a los propietarios.
Qué contenido debe de tener el Acta
- Lugar, fecha y hora. Es importante siempre dejar constancia de la fecha en la cual se ha realizado la Junta.
- Autoría de la convocatoria. Quién ha convocado la Junta.
- Si el carácter es ordinario o extraordinario. Recordemos que como mínimo debe de realizarse una Junta anual.
- Listado de asistentes. Deben de asistir los propietarios o terceras personas siempre previo aviso a la Junta.
- Orden del día. Los temas que se van a tratar durante el transcurso de la Junta.
- Acuerdos a los cuáles se han llegado.
- Propietarios que han sido privados de ejercer su voto.
Conclusión
Si necesitas más información sobre este tema no dudes en contactar con nuestros profesionales, ya que ellos pueden ofrecerte más información sobre los derechos que tienes al ser propietario de una vivienda en una comunidad.
19 Comentarios
¿Qué cubre el seguro de la Comunidad de Vecinos? Actualizado 2018 dice:
13 diciembre, 2018 at 2:16 pm
[…] parte de una aseguradora es lo más común. Además, se destina dentro del presupuesto anual de la Junta de Vecinos el pago y la contratación de este tipo de […]
AFISECAN ¿Qué cubre el seguro de la Comunidad de Vecinos? Actualizado 2018 dice:
4 julio, 2019 at 12:27 am
[…] parte de una aseguradora es lo más común. Además, se destina dentro del presupuesto anual de la Junta de Vecinos el pago y la contratación de este tipo de […]
joaquin berto icardo dice:
13 julio, 2019 at 6:14 am
eL presidente de la comunidad se niega a mostrar a los vecinos los presupuestos de la rehabilitación de la fachada. ¿tiene la obligación de facilitarlos previamente para su debate en la junta?. el e.mail es todo con minúsculas.
Afisecan dice:
15 julio, 2019 at 10:28 am
Hola Joaquín. Lo normal es que se muestre en la Junta General, se debata, se haga las consultas que haya, y se proceda a aprobar lo que estimen los propietarios. En la Junta General es donde se decide. Previamente es conveniente, pero no obligatorio, para que así los propietarios puedan estudiar y leer bien los presupuestos.
Si lo desea, puede descargar nuestro libro y ampliar más información sobre este y otros asuntos: https://www.afisecan.com/ebook/
Un saludo.
Maria Begoña dice:
22 julio, 2019 at 4:22 pm
Si mi comunidad lleva 3 años sin convocar juntas y no he recibido ningun acto que consecuencias tiene sobre todo judiciales.
Afisecan dice:
8 octubre, 2019 at 10:37 am
Hola María Begoña. Es obligatorio celebrar una junta ordinaria al año conteniendo 3 puntos: Presentación de cuentas del año anterior, presupuesto del año siguiente y elección de junta directiva. La mejor forma de desbloquear esta situación es reunir al 25% de los propietarios y convocar la junta, tal y como indica el artículo 16.1 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal).
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María Dolores dice:
9 agosto, 2019 at 5:00 pm
Buenas tardes. Soy madre y nuera de propietarios de un apartamento. Mi suegra que tiene la mayor parte de la propiedad y además usufructo, me ha autorizado por escrito a asistir y votar en LA junta de vecinos. Mis hijos también tienen que autorizarme? Son mayores de edad. Gracias
Afisecan dice:
8 octubre, 2019 at 10:30 am
Hola María Dolores.
Si su suegra tiene el usufructo, solamente necesita su autorización para asistir a la junta de propietarios.
Saludos.
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JUAN JOSÉ dice:
11 enero, 2020 at 9:16 pm
El presidente de la com,unidad puede nombrar secretaria a su mujer? gracias
Afisecan dice:
21 enero, 2020 at 10:11 am
Hola Juan José.
Los cargos deben ser elegidos por los comuneros en las juntas de propietarios, no los puede designar libremente el presidente vigente.
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Afisecan dice:
12 marzo, 2020 at 10:05 am
Buenos días Juan José.
El cargo de secretario debe ser elegido en junta por todos los propietarios, no lo designa directamente el presidente. Es decir, el presidente no puede elegir por su cuenta a su mujer si no cuenta con el apoyo del resto de propietarios.
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Marta dice:
16 junio, 2020 at 4:48 pm
Buenas tardes,
se pueden celebrar reuniones de vecinos cuándo finalice el estado de alarma? qué número de vecinos podemos reunirnos teniendo en cuenta que siempre las hacemos al aire libre, en el patio de la urbanización? somos una comunidad de tan solo 43 viviendas.
Afisecan dice:
17 junio, 2020 at 8:47 am
Buenos días Marta.
Sí, se podrán hacer juntas de propietarios. No habrá limitación de asistentes, pero siempre habrá que respetar las medidas de seguridad (uso de mascarillas, distancia de 2m, etc).
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Sin junta de propietarios en 10 años dice:
14 abril, 2021 at 10:47 am
Hola
Tengo una duda, ya que en el bloque donde vivo tiene un administrador de fincas.
No han celebrado una junta o renovación de presidente desde hace más de 10 años, habrán enviado unas 5 circulares y uno o dos presupuestos, con todos los trabajos que se han realizado en este tiempo. Y lo que ya colma el vaso es, que desde hace tres meses meten como gastos el tlfno del presidente ( 50€ cada 2 meses nos viene saliendo ), o que el presidente haya cobrado 50€ por limpiar el agua caída tras la rotura de una tubería.
Fuí a la oficina del administrador a pedir explicaciones hace meses, y para que me enviasen documentación por lo menos por email, me dijeron que me la enviaban, cosa que no ha sucedido.
¿ Es esto normal o legal lo que están haciendo ?
¿ Como y a quién puedo reclamar para que se hagan las cosas de la forma correcta o denunciar si procede ?
Gracias y saludos
Afisecan dice:
15 abril, 2021 at 1:49 pm
Hola Carlos.
Te damos respuesta punto por punto:
No han celebrado una junta o renovación de presidente desde hace más de 10 años, habrán enviado unas 5 circulares y uno o dos presupuestos, con todos los trabajos que se han realizado en este tiempo. El art. 16.1 de la LPH regula: La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Bien es cierto que hemos tenido un año 2020 y lo que llevamos del 2021 muy irregular y con los problemas del Covid, con muchas limitaciones, pero 10 años sin Juntas no se justifica.
Y lo que ya colma el vaso es, que desde hace tres meses meten como gastos el tlfno del presidente ( 50€ cada 2 meses nos viene saliendo ), o que el presidente haya cobrado 50€ por limpiar el agua caída tras la rotura de una tubería. Si el Presidente hace un gasto telefónico mensual para gestiones relativas exclusivamente de la comunidad de propietarios que preside, puede ser razonable que ese gasto lo sufrague la Comunidad y no el Presidente de su bolsillo. Actualmente hay tarjetas para móviles por 6€-8€ al mes. Los 50€ de la limpieza del agua por la rotura de una tubería, hay que verlo mejor porque desconocemos si tiene una empresa, o se dedica a esa actividad u otra que pueda prestar ese servicio. En muchos casos surgen urgencias debido a un siniestro y se necesita una acción rápida que evite males mayores, siempre que se justifique la acción y quien lleva a cabo esa limpieza.
Fuí a la oficina del administrador a pedir explicaciones hace meses, y para que me enviasen documentación por lo menos por email, me dijeron que me la enviaban, cosa que no ha sucedido. El art. 20,e) regula que el Administrador debe custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Un propietario tiene derecho a acceder a la información y documentación de la Comunidad, siempre que se cumpla lo estipulado en el Reglamento General de protección de datos, y ese acceso debe ser a modo de «examinar» con una finalidad concreta, justificada y proporcional, y de ningún modo de forma injustificada y arbitraria, solicitando copia de toda la documentación de la Comunidad.
¿Es esto normal o legal lo que están haciendo ?.¿ Como y a quién puedo reclamar para que se hagan las cosas de la forma correcta o denunciar si procede? Ante una situación de indefensión, de abuso o que usted considera que le es perjudicial, envíe un requerimiento al Presidente o al Administrador exponiendo los hechos. También puede solicitar al Presidente la convocatoria de una Junta General, o convocar la Junta General con el apoyo del 25% de los propietarios o un número de propietarios que sumen el 25% de las cuotas de participación, y tomar los acuerdos que procedan con respecto a los miembros de la Junta Directiva y especialmente del Administrador. O en su defecto, acudir a los Tribunales de Justicia.
Gracias y saludos
Arantxa dice:
26 abril, 2022 at 3:45 pm
Buenas tardes
Una junta puede realizarse un sabado por la tarde?
Afisecan dice:
5 agosto, 2022 at 10:13 am
Buenos días Arantxa.
Sí, puede ser un sábado por la tarde si así lo decide el presidente o el 25% de los propietarios.
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Saludos.
ALICIA GARCIA MATEOS dice:
16 marzo, 2023 at 9:22 am
Si en una junta de vecinos a la que no pude asistir, se aprueba una medida con la que no estoy de acuerdo, supongo que me tengo que aguantar, pero PUEDO REVOCAR la medida tomada justificando el por qué?. Explico el caso:
Se tomó la decisión de no utilizar las zonas comunes del garaje, (todo porque mi hijo aparca dos motos en dicha zona), alegando que “pudiera ser un agravante en caso de producirse un siniestro”. Me he releído las condiciones del seguro del garaje y las condiciones de las normas de comunidad y en ninguno de los documentos dice nada parecido.
Afisecan dice:
16 marzo, 2023 at 10:47 am
Buenos días Alicia.
Usted tiene derecho a mostrar su disconformidad con los acuerdos adoptados durante un plazo de 30 días desde que recibió el acta, por lo que puede indicar que vota en contra de esa medida. No obstante, lo que aprueba la Comunidad es lo correcto, no se debe utilizar las zonas comunes del garaje para el estacionamiento de vehículos, ya que deberían ir aparcados cada uno en su plaza de garaje.
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Saludos.