Para este procedimiento (convertir un elemento común a elemento privativo) tenemos que acudir al régimen de la Propiedad Horizontal y sus requisitos exigidos. A este cambio se le denomina técnicamente “desafección o desafectación“.

Un ejemplo práctico podría ser el de una Comunidad de propietarios que dispone de un inmueble como elemento común, que en su momento se había constituido como vivienda del portero, y que al desaparecer ese puesto deciden convertirlo en elemento privativo con el objeto de venderlo y con el dinero que se reciba emprender obras de mantenimiento del edificio.

Aquí lo que pretende la Comunidad es desafectar un elemento común para convertirlo en elemento privativo.

Al convertir elementos comunes en elementos privativos, el título constitutivo del edificio se verá afectado, pues habrá que asignarle a ese nuevo elemento privativo una cuota de participación independiente a la vez que los demás pisos o locales verán reducida su cuota de participación en los elementos comunes al haber desaparecido uno de ellos, redistribuyéndose entre todos los propietarios dicha disminución

A la Junta de Propietarios de una comunidad se le atribuye  amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad, aunque cuando se trata de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por unanimidad de todos los propietarios.

Pero debemos tener en cuenta que no es lo mismo desafectación qué supresión.

La desafectación consiste en convertir elementos comunes en elementos privativos y requiere de la unanimidad, mientras que la supresión de servicios comunes supone eliminar un servicio, que aunque viniese en el Título como común, deja de prestarse a la Comunidad.

Así en el ejemplo anterior, una cosa sería “suprimir el servicio común de portería o conserjería“, y otra distinta es que el piso destinado a dicho servicio de portería deje de ser un elemento común y pase a ser un elemento privativo.

La supresión de servicios comunes (supongan o no modificación del Título constitutivo o de los Estatutos) sólo requiere para su aprobación el acuerdo de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación.

Mientras que para convertir el elemento común de dicho piso a elemento privativo sí que haría falta la unanimidad de los propietarios tal y como comentamos anteriormente.

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