La consideración para que sean obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio influye de manera importante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de propietarios y también sobre la obligación del pago de las correspondientes derramas por parte de los vecinos

Las obras de conservación son aquellas necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble y sus servicios. La LPH las define como “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”

La Ley establece que las obras de conservación o de reparación tienen carácter obligatorio y que cualquier propietario puede pedirlas estando obligados todos los integrantes de la comunidad a sufragarlas.

Normalmente estas obras de conservación son aprobadas por la Junta de propietarios, en cuyo caso, se requerirá en 2ª convocatoria la mayoría de los asistentes, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes.

Por tanto, las obras de mejora serían aquellas actuaciones que no sean requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

La Junta de propietarios es la que debe decidir si una determinada obra, instalación o un nuevo servicio se puede considerar como mejora a los efectos de aplicar lo dispuesto en el artículo 17.4 de la LPH en cuanto a la necesidad de su aprobación por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación y para conocer si la repercusión de dicho gasto a cada propietario excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso a aquellos propietarios que no estén a favor no se les podrá obligar a su pago.

Si los disidentes desean más adelante participar de las ventajas de estas mejoras, tendrán que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados.

Si la Junta no ha determinado si son obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, habrá que determinarla mediante las correspondientes periciales, pues la aprobación y contribución a dichos gastos como hemos visto se regulan de manera distinta.

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